早上到办公室，七点出发，沿着花园路从郑州金水北到紫荆山附近，竟然走了近40分钟。

(相关资料图)

堵车，但很高兴。人流，就是财富流。

那个时不时拥堵却充满烟火气的郑州回来了！

但一个不得不承认的事实是，郑州回来了，楼市却没有回来。

因此，我很不理解那些看到3.8利率就能嗨到高潮的人：

如果你不懂行也就罢了，但你若是地产人，那就是非蠢即坏！

除非你是给客户看的，房价到底了，利好政策出空，郑州楼市否极泰来，今年不买房一年又百忙……

人生如戏，全靠演技，郑州楼市也不例外。

当然，也有很多粉丝朋友咨询，是不是可以出手了？甚至有人问到郑州哪些区域可以考虑投资买房？

我很理解他们，郑州首套房贷3.8%的利率已经接近于公积金第二次买房。而且，有人测算了一下，3.8的利率到底有多香？

难怪之前买房的人会大骂老天不公。

之前郑州买房站在高岗的人，利率是6.37%，如果30年等额本息贷款100万的话，与现在的3.8%相比每月月供差额：

6235 - 4650 = 1585 元。

如果没有其它变化的话，每月要多还1585元，30年下来一共多还：

570600元。

落在我身上，我也骂娘，谁愿意做大冤种？

那现在能不能出手买房？

可以的。

现在没有人能够确定是不是到了底部反弹点，但可以肯定是底部，虽然政策大概率还要下探。但即便还有救市政策出台，底部的点却很难把握，根据以往经验，转瞬即逝，刚需很难抄到最低点。

当下郑州哪个区域值得买房投资？

长远的话，我看好北龙湖和航空港区。

但我想提醒的是，投资的话，谨慎，谨慎，再谨慎。

再说郑州楼市，我有一个基本的判断，既说给有关部门，也针对金融机构，以及地产和相关行业，更供买房人参考：

2023年上半年的郑州楼市会更难！

原因，可以分为三点来说：

一是楼市复苏，仅仅是苗头。

和经济一样，之前三年被耽搁很多，春节期间部分区域出现了一定报复性反弹，但没有数据证明好于2022年，更不要说是否恢复正常了？

和郑州的中介朋友聊，也只是刚恢复到放开的2022年12月初的水平，远远没有正常。

有人统计国内重点15城春节假期新房成交情况，是大幅下降的。

另外，克尔瑞消息，总体而言，2023年春节期间成交同比降14%。

尽管我看豫东商丘、周口成交情况不错，但分化很严重，并非市场整体好转。

因此，针对郑州楼市，尽管我还没拿到一手数据，但基本判断，不容乐观。

只是听贝壳的朋友说，也是新年开业之后的两天，大郑州范围内单日成交数量才过百，想来不是谦虚！

所以说，楼市复苏，只是苗头，并未形成星火燎原之势。

二是复苏的苗头会带来各方面的盘整。

盘整主要分为三个方向，一是政策。当下阶段的政策，被包括专家在内的很多人误解：

政策的本质是托市，而不是救市。

之所以我一直写成救市，是为了粉丝朋友更好地理解，仅此而已。

房地产作为支柱性产业，就像一间房子的一根柱子，现在这根柱子坏了引发房子要倒塌，要出现问题，所以才修柱子，为的不是让房子倒塌，如此而已。

说白了，房地产就是夜壶，现在需要用了，而再想回到从前烈火烹油的时代，无疑和大清复辟一样可笑！

一个例子，郑州楼市昨天开始3.8利率，但本来计划的20%首付却夭折了！

有人会说，开发商首付分期，甚至零首付不也起到同样效果吗？但两者毕竟不同，开发商是个别行为，但政策针对的是全体。

这么好的政策，为什么夭折呢？我们要有清醒的认识。

房住不炒仍然是达摩克利斯剑，三道红线并未取消。

另外，房企，尤其是民营房企，仍然是断臂求生、卑微求存，根本上并未有所改变！

再从市场来看，如果复苏的苗头更强一些，政策也将随之变化。

总之，目前被看做救市政策的目的，是确保稳定，确保民生，确保交房，确保为经济做贡献，但绝不是让房地产行业出了ICU，就去KTV。

三是郑州楼市信心并未真正恢复，这很关键。

其实，没钱不是第一位，信心才是。

以买房为例，没钱可以加杠杆，因为有信心，但没有信心的话，有钱也不买房。

信心恢复最大的阻碍有两个，首先是供大于求的土地及房屋市场并未根本解决，很多业内人士也是浑浑噩噩，看不到这个本质，很要命。

其次是表象的烂尾楼，绝大多数都能由政府和时间联袂解决，倒不是最担心的问题。

之前，我写过当前的现状，之前三年的特殊背景下，政府出手整治烂尾楼，客观上成了休克疗法，谬误合成的结果就是那篇文章：

烂尾楼拯救了郑州楼市

发出来之后，被喷得厉害，而且有很多地产人，但他们不想想，如果供大于求的问题解决了，烂尾楼怎么可能存在呢？当然，也包括烂尾村。

因此，烂尾楼是表象，供大于求才是根本，加上国内外环境以及政策合成谬误，才造成了今日局面。

总之，2023年上半年的郑州楼市会更难，拜托一些人不要盲目乐观、过度解读。同时建议政府：

继续出台相关政策，让郑州楼市彻底走出困境。那样才能真正保经济、保交楼。

救市这种事儿，如同添柴烧水，水不沸腾，就只能一直添柴。

至于郑州楼市本身，我长期乐观，尽管当西需要谨慎。因为郑州基本面没有改变，底牌还在。如同我之前文章“

郑州楼市，还有惊喜

”观点：

尽管之前我们因为种种情况，怨气很大，我也不例外，但现在需要看到的是，郑州的交通枢纽地位、国家中心城市，政策、资源、人口、产业，都还在，都不差。

2023年1月即将过去，在经济上抢回过去的三年，已是大势所趋。这种背景下，针对郑州楼市，持续不断的救市政策，仍然在路上，形成更为猛烈的暴风雨。

至于原因，恕我直言：

郑州3.8的房贷利率还没到底。

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